När du ska sälja din bostadsrätt

Är du som de flesta andra, har du säkert huvudet fullt av tankar inför en stundande försäljning. För att hjälpa dig reder vi här ut några av de vanligaste frågorna. Vill du ha en mer personlig kontakt är du välkommen att kontakta oss för rådgivning. Våra kunniga mäklare har stor erfarenhet av bostadsaffärer och följer varje dag utvecklingen på bostadsrättsmarknaden.

Varför ska jag anlita en mäklare?

Det är naturligt om du har funderat på möjligheten att sälja din bostad själv, och visst kan du göra det. Nu talar vi i egen sak, men vi törs påstå att de allra flesta ändå vinner på att anlita en mäklare. Framför allt ökar dina möjligheter att få ut högsta möjliga marknadspris för lägenheten, vilket kan vara svårt om man väljer alternativet att sälja själv. Undersökningar som gjorts på jämförbara objekt visar på klart högre köpeskilling i affärer genomförda av mäklare, jämfört med affärer där ägaren sålt bostaden själv.

Att sälja bostadsrätten på egen hand, kräver betydligt mer av både tid, kunskap, resurser och kontakter än vad de flesta räknar med. Mäklaren kan också med sin erfarenhet bedöma hur försäljningen skall genomföras på bästa sätt med hänsyn taget till den rådande marknadssituationen.

Säljer du på egen hand, utan att anlita en mäklare, har du inte heller tillgång till de två stora bostadssajterna på Internet - Hemnet & Bovision - i din marknadsföring. Vi vågar påstå att mer än 95 procent av alla spekulanter som kommer till en visning har sett lägenheten på Internet.

Mäklarens roll

När du gett oss uppdraget att sälja din bostadsrätt går vi igenom alla fakta med dig och planerar för din försäljning så att den blir trygg och säker. Naturligtvis ligger det även i vårt intresse att se till så att du får högsta möjliga marknadspris för din bostad. Vår uppgift är även att vara en opartisk länk och god rådgivare för både säljare och köpare och genomföra försäljningen så att båda parter blir nöjda.

Bästa tiden att sälja

Det finns ingen årstid eller månad som är bättre eller sämre än den andra för att sälja en bostadsrätt. Möjligen uppfattas en bostadsrätt som mer attraktiv om det är ljust och grönt ute, men å andra sidan är konkurrensen om köparna större då. Mer betydelsefullt är istället den allmänna konjunkturen, ränteläget samt börsklimatet, men kom ihåg att när du kan få ut ett högt pris för din bostadsrätt är det oftast dyrare att köpa något nytt. Viktigast av allt är att du själv känner att tiden är mogen för att sälja och flytta till något nytt.

Vad är bostaden värd?

Avgörande för din bostadsrätts värde är område, läge, våningsplan, storlek och månadsavgift. Men även rena skönhetsvärden såsom färgval, inredning, möblemang mm kan vara av avgörande betydelse. Under senare år kan man också tydligt se att föreningens ekonomi fått en allt större inverkan på priset. Vill du få en ungefärlig värdering via e-post för just din lägenhet, klicka här. Önskar du en mer exakt värdering behöver en mäklare komma hem till dig och göra en besiktning av lägenheten. Boka en tid med en av våra mäklare genom att, klicka här eller ring oss på telefon 040-30 30 10.

Visning

En av våra huvuduppgifter är att se till att visningarna blir så tilltalande som möjligt för spekulanterna och därför lägger vi ner mycket tid på alla arrangemang. Vi bjuder in till öppna visningar med annonserad visningstid via Internet. Detta brukar skapa ett stort intresse och underlättar för dig genom färre visningstillfällen. Vissa bostadsrätter lämpar sig dock bäst för enskilda visningar med utvalda spekulanter. Tillsammans med mäklaren bestämmer du vilken form av visning som är bäst för just din bostadsrätt. Efter besiktningen av din lägenhet kommer mäklaren även att ge dig råd och anvisningar inför visningstillfällena, vad du ska tänka på, och om det är något som bör åtgärdas innan försäljningen startar.

Vad ingår i köpet?

Vad gäller bostadsrätter är det inte reglerat i lag vad som ska ingå i köpet, det är istället upp till köpare och säljare att komma överens om detta. Man kan dock säga att allt som är installerat för stadigvarande bruk exempelvis hatthylla, fastmonterade garderober, badrumsskåp och krokar, diskmaskin etc. är sådant som brukar ingå i köpet. Annat gäller för fastigheter, där det i Jordabalken finns reglerat vad som är fast respektive lös egendom och även definierat vad som är fastighetstillbehör respektive byggnadstillbehör.

Ansvar för fel i bostadsrätten

En bostadsrätt är lös egendom till skillnad från fastighet som är fast egendom. Detta innebär att bostadsrätten överlåtes i "befintligt skick", dvs. i det skick den befinner sig på kontraktsdagen. Köparen har ansvar för att undersöka bostadsrätten före köpet och skapa sig en uppfattning om bostadsrättens eventuella fel och brister. Du som säljare ska dock upplysa köparen om de fel och brister som du känner till. Om det senare skulle framkomma felaktigheter är det köplagens regler som gäller. Där stadgas att om en köpare får en sämre vara än den han kunnat förvänta sig utifrån dess ålder och skick, så kan det bli frågan om rätt till nedsättning av köpeskillingen. Det är också viktig att hålla bostadsrätten försäkrad fram till tillträdesdagen även om du flyttar ut tidigare.

Ansvar för fel, fastighet

Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen för att känna sig trygg, får göra en noggrann undersökning av fastigheten

Kraven på köparens undersökning är långtgående och undersökningen bör göras av en godkänd besiktningsman. Som säljare har man en upplysningsplikt gentemot köparen om sådana fel eller brister i fastigheten man känt till eller borde känt till. Som säljare kan man bli skadeståndsskyldig gentemot köparen om man underlåter att upplysa köparen om de fel eller brister i fastigheten man känt till eller borde känt till. En svårighet är s.k. dolda fel, dvs sådana fel i fastigheten som köparen inte kunnat upptäcka även vid en noggrann undersökning. Säljarens ansvar för dolda fel i fastigheten är 10 år. Vi kan på Mäklarpunkten erbjuda dig som säljare att teckna en säljaransvarsförsäkring vilken begränsar din ekonomiska risk för fel i fastigheten samtidigt som köparen kan säkerställa sin rätt till ersättning inom försäkringens ram. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder således en trygghet för både säljare och köpare.

Kontrakt och tillträde

Det är många handlingar som måste tas fram inför kontraktsskrivning och tillträde. Vi håller noga reda på alla detaljer, så att inget glöms bort, och ser till att handlingarna är framme i rätt tid. I tidsperioden mellan kontraktets undertecknande och själva överlämnandet av lägenheten (tillträdet), som vanligtvis är 1-3 månader, sker flera saker såsom finansiering för köparen, ansökan om medlemskap i föreningen och planering inför tillträdet. Själva tillträdet görs i allmänhet upp på en bank eller på mäklarens kontor. Du blir kallad i god tid och får möjlighet att gå igenom handlingarna dessförinnan.

Flyttstädning

I överlåtelseavtalet finns oftast ett villkor som reglerar ansvaret för städningen av lägenheten. Tyvärr är städningen av lägenheten ett område som kan ge anledning till dispyter. På en flyttstädning ställs mycket höga krav och det tar tid. Ofta sker utflyttning och inflyttning nära nog samtidigt och det kan ställa till problem med städningen när du även har din egen flytt att tänka på. Då kan det vara skönt att anlita ett städföretag. Vi bjuder just nu våra säljare på en flyttstädning.

Flyttning

Att flytta är omfattande och tungt och kräver oftast hjälp av flyttföretag. Vi kan rekommendera dig några företag som är specialister inom området och som fått bästa rekommendationer från tidigare kunder.

Mäklararvode

Du betalar mäklaren en provision för dennes tjänster. Oftast är provisionen en procentsats av erhållen köpeskilling men den kan också vara fast. Procentsatsen för provision varierar beroende på fastighetstyp, förväntad köpeskilling, marknadssituation och kanske också dina egna önskemål om annonsering. I vårt arvode ingår värdering, marknadsföring och annonsering av din fastighet, upprättande av objektsbeskrivning, boendekalkyler, visningar, ansvara för budgivning, ge ekonomiska råd åt både köpare och säljare, beställa besiktningar och försäkringar samt inte minst genomföra kontraktskrivning och tillträde. Efter genomförd affär gör vi en reavinstdeklaration för fastigheten så du vet om du behöver göra fyllnadsinbetalning av skatt eller söka uppskov. Mäklararvodet är avdragsgillt i din reavinstdeklaration.

Skatteeffekter

Du måste betala reavinstskatt om affären går med vinst dvs. om du sålt bostadsrätten för ett högre pris än ditt anskaffningsvärde. I anskaffningsvärdet inräknas det pris du köpt bostadsrätten för tillsammans med de förbättringsutgifter du haft för lägenheten. Förbättringsutgifter får emellertid endast tas med för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Förbättringsutgifter är exempelvis ombyggnad eller anskaffande av utrustning som inte fanns tidigare.

Även reparationer och underhåll får räknas som förbättringsutgifter för de senaste fem åren, men bara till den del som medför att bostaden är i ett bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet. Våra mäklare som är specialister på området och håller sig uppdaterade på förändringar hjälper dig efter genomförd affär att upprätta din reavinstdeklaration. Du kanske också vill söka uppskov med skatten för att köpa en ny bostad, även detta hjälper din mäklare dig med. För mer information prata med en av våra mäklare.